«Центр пермской недвижимости» напоминает, что департамент земельных отношений администрации Перми, проигрывая суды, оплачивает судебные расходы за счет налогов граждан. Эксперты компании считают, что проигрыш более 200 дел по одному и тому же вопросу приватизации можно расценивать как мошенничество. Предлагаем вашему вниманию путеводитель по «тайным тропам дикого административного капитализма» в земельных отношениях.

Какие случаи платной и бесплатной приватизации земельных участков предусмотрены действующим законодательством РФ?

Приватизировать можно как весь земельный участок, так и его часть, но при условии, что его размер превышает минимум в отношении величины земельного участка, установленный субъектом РФ. В Перми минимальный размер земельного участка составляет 450 квадратных метров, приватизация возможна только после межевания участка.

В Пермском крае цена выкупа земельных участков установлена постановлением краевого правительства: от 1,5% для граждан и некоммерческих организаций, у которых право на объект недвижимости возникло до 30 октября 2001 года, и до 2,5% для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, у которых объекты недвижимости были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, либо возведены на месте разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий. В отношении других лиц цена земли на территории города Перми будет равна пятикратному размеру ставки земельного налога. В частности, ставка налога для собственников индивидуальных жилых домов на территории города Перми равна 0,1% от кадастровой стоимости, для владельцев садовых участков и индивидуальных гаражей налоговая ставка равна 0,2%, для владельцев коммерческой недвижимости – 1,5%.

Бесплатно получить в собственность земельные участки имеют право следующие лица:

• собственники зданий, право которых возникло на основании сделок, совершенных до 1990 года, то есть до введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 года N 1305-1;
• члены садоводческих товариществ, которые были созданы до 1998 г., а именно до введения в действие Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ;
• СНТ, независимо от срока создания;
• граждане, у которых земельные участки находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненно наследуемого владения;
• гаражно-строительные кооперативы.

Трудности процедуры приватизации приводят многих в «Центр пермской недвижимости». Это и компании, и граждане, и садоводческие товарищества, и гаражно-строительные кооперативы.

Что грозит за нарушение сроков и порядка переоформления или приобретения земельных участков в собственность?

С 01 января 2013 года в Кодекс об административных правонарушениях РФ будет добавлена ст. 7.34, которая вводит ответственность за нарушение сроков – штрафы в размере от 20 000 до 100 000 рублей. Суммы вроде бы небольшие, но в «Центр пермской недвижимости» многие обращаются уже сейчас не из-за страха перед штрафами, а потому что видят в приватизации земли реальную выгоду.

В каких случаях земельный участок нельзя приватизировать?

Участок нельзя приватизировать, если

• он относится к категории земель, изъятой из оборота (например, земли государственных заповедников) либо ограниченной в обороте (если федеральным законом не установлено, что она может передаваться в частную собственность);
• установлен запрет на его приватизацию;
• земельный участок зарезервирован для государственных нужд.

Пленум Высшего арбитражного суда указал, что отмеченные на Генеральном плане Перми красные линии являются законным отказом в приватизации в порядке ст. 36 ЗК РФ. Верховный суд РФ, наоборот, в постановлении от 2009 года отметил, что планируемые территории общего пользования в законе не указаны в качестве оснований для отказа в приватизации по статье 36 Земельного кодекса и поэтому статья 85 Земельного кодекса на них не распространяется. Надзорной инстанцией Пермского краевого суда высказано аналогичное мнение. Специалистами «Центра пермской недвижимости» наработана обширная положительная судебная практика в данном вопросе.

Какой перечень документов для приватизации земельного участка предусмотрен действующим законодательством РФ?

Подготовлен новый перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок. Ряд документов чиновникам требовать запрещено. Чтобы избежать неправомерных требований или отказов, лучше обратитесь в «Центр пермской недвижимости».

Как приватизировать земельный участок в садоводческом товариществе?

В Перми сложилась достаточно сложная ситуация по данному вопросу. Многие товарищества зарегистрированы, и граждане используют земельные участки более 10 лет, однако незавершенность оформления земельного участка, отведенного товариществу, создает на практике большие проблемы для садоводов. Ситуация усложняется тем, что на территории Перми действуют Правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми многие СНТ расположены в территориальных зонах, где ведение садоводства не предусмотрено. Данное обстоятельство стимулирует Департамент земельных отношений (ДЗО) администрации Перми нарушать закон и отказывать председателям товариществ в оформлении прав на землю.

Специалисты «Центра пермской недвижимости» утверждают, что в таких случаях абсолютно все отказы ДЗО являются незаконными. А ведение подобных дел неграмотными в данном вопросе юристами обрекает граждан – членов СНТ заниматься садоводством без оформленных прав на землю, исключает навсегда возможность оформления в собственность садовых домов, хозяйственных строений.

Имеется ли возможность приватизировать земельный участок, полностью или частично расположенный в границах красных линий?

Отказ будет законным в любом случае, если на земельном участке фактически расположены территории общего пользования – дороги, скверы, бульвары. Планируемые территории общего пользования, отмеченные на Генеральном плане поселения либо любом другом градостроительном документе, не являются основанием для отказа гражданам в приватизации. Но в «Центре пермской недвижимости» обращают внимание всех землепользователей на то, что в настоящее время на территории Перми законно установленных и действующих красных линий нет. Поэтому при возникновении таких споров можно смело обращаться в суд, но при поддержке представителя «Центра пермской недвижимости».

Какие документы необходимы для регистрации права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Пермскому краю в рамках так называемой «дачной амнистии»?

Для регистрации права собственности на земельный участок нужно подготовить следующие документы:

• распоряжение начальника ДЗО администрации Перми о предоставлении в собственность земельного участка;
• договор купли-продажи земельного участка;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;
• правоустанавливающий либо правоудостоверяющий документ на земельный участок любого прежнего собственника жилого дома;
• правоустанавливающий документ на жилой дом, не прошедший государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю (ранее УФРС, ПОРП), решение суда, вступившее в законную силу;
• выписка из похозяйственной книги о правах на земельный участок;
• любой другой документ о правах на землю.

Предоставление кадастрового паспорта земельного участка в рамках «Дачной амнистии» не требуется. Однако в «Центре пермской недвижимости» напоминают, что при подаче заявления в Росреестр на регистрацию прав на земельный участок можно одновременно подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Собственность или аренда?

Есть некоторые преимущества приобретения земельных участков в собственность по сравнению с оформлением их в аренду. Право собственности на земельный участок предоставляет значительные возможности распоряжения этим участком. Помимо прав отчуждения участка, собственнику, например, значительно проще оформить документы на строительство. Земельный участок, оформленный в собственность, может также являться одним из важнейших финансовых инструментов. Сегодня банки все чаще начинают выдавать кредиты под залог недвижимости. Этот фактор особо важен для предпринимателей, которые не имеют достаточных средств для развития собственного бизнеса.

Собственник земельного участка зависит лишь от установленной органом местного самоуправления ставки земельного налога, в то время как арендатор зависит от условий договора аренды, определяемых местной исполнительной властью, а также оплачивает арендную плату, которая зачастую значительно выше земельного налога. Ограниченные сроки договоров аренды делают невозможным долгосрочное, перспективное планирование бизнеса землепользователем. К тому же договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Приведем пример реально существующего приватизированного объекта химической промышленности. Арендная плата за пользование участком в 2011 году составила бы 61 рубль 34 копейки за 1 квадратный метр. Земельный налог за 2011 год составил бы 23 рубля за 1 квадратный метр. Выкуп земельного участка по ставке 2,5% от кадастровой стоимости составил бы 38 рублей 34 копеек за 1 квадратный метр. Таким образом, единоразовая плата за выкуп в собственность и земельный налог за целый год равны годовой арендной плате. Соответственно после выкупа этого участка в собственность вы ежегодно можете сэкономить сумму, составляющую почти две трети от арендной платы. В «Центре пермской недвижимости» работают уникальные специалисты по приватизации земельных участков. Сейчас спрос на их помощь такой, что уже вводится запись на прием по земельным вопросам по телефону 212-97-44.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка для уменьшения платы за землю?

В соответствии с поправками, внесенными в законодательство по данному вопросу, кадастровую стоимость можно снизить, но не более чем на 30%, не только в судебном, но и в административном порядке. При этом нужно соблюдать сроки такого обращения, получить заключение независимого оценщика и обратиться в специально созданную комиссию. При неукоснительном соблюдении требований законодательства при решении данного вопроса снижение кадастровой стоимости гарантировано. Выполнение этих и других важных нюансов обеспечат специалисты «Центра пермской недвижимости».

Возможна ли приватизация земельного участка под незавершённым строительством объектом (административным зданием, жилым домом и так далее)?

Президиум ВАС РФ в 2008 году отказал собственнику незавершенного строительством объекта в выкупе земельного участка на том основании, что не достигнута цель договора аренды, в соответствии с которой был предоставлен участок, а именно завершение строительства. Собственник объекта незавершенного строительства не обладает исключительным правом приватизации земельного участка, установленным ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, объект незавершенного строительства как объект права собственности должен располагаться на земельном участке, предоставленном для строительства. В противном случае он бы являлся самовольной постройкой (ст. 222 ЗК РФ).

То есть собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на арендованном для строительства участке, уже связан обязательствами по договору аренды земли, в том числе и по завершению строительства. Нарушение сроков строительства или отклонение от проекта может стать основанием для прекращения аренды. Не секрет, что попытки выкупа земли под незавершенными строительством объектами предпринимаются их собственниками в случае невозможности завершить строительство в установленный договором аренды срок либо для изменения назначения объекта.

В «Центре пермской недвижимости» обращают внимание на то, что практика обжалования отказов ДЗО по предоставлению в собственность земельного участка под незавершенным строительством индивидуального жилого дома в настоящее время положительная для граждан-заявителей. По мнению Пермского краевого суда, отказать в приватизации земельного участка под незавершенным строительством дома, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке, не препятствует передаче земельного участка в собственность.

Какие основные причины отказов ДЗО в приватизации земельных участков?

• По земельному участку проходят красные линии, указанные в проектах планировки 70-80-х годов прошлого века;
• непредставление вместе с заявлением кадастрового паспорта земельного участка членом СНТ, отказа СНТ от права постоянного (бессрочного) пользования, проекта застройки территории СНТ;
• споры по выкупной цене;
• разрешенное использование земельного участка не соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительными регламентами согласно Правилам землепользования и застройки территории Перми.

На какую дату рассчитывается выкупная стоимость земельного участка?

На дату подачи заявления заинтересованным лицом (заявителем). Самые масштабные для Перми судебные споры о выкупной стоимости земельных участков выиграли именно специалисты «Центра пермской недвижимости».

Какая в Перми практика по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в собственность в случае, если на указанных участках отсутствуют здания, строения, сооружения?

Порядок установлен ст. 36 Земельного кодекса РФ, при этом выкупная цена земельного участка рассчитывается как для собственников зданий, строений, сооружений, то есть применяется льготный порядок, а не рыночная оценка. В «Центре пермской недвижимости» ссылаются в данном случае на конкретные дела, рассмотренные Арбитражным судом Пермского рая.

Какая в настоящее время судебная практика по самовольным постройкам в Перми?

С 2010 года произошло существенное ужесточение требований к застройщикам при легализации самовольных построек в судебном порядке. Из каждого правила всегда есть исключения, и при грамотном подходе к делу и формировании необходимых доказательств признать право собственности на многие самовольные постройки бывает возможно. В практике «Центра пермской недвижимости» встречаются случаи как признания права собственности на самовольные постройки на арендованных земельных участках, так и последующее обжалование отказов ДЗО администрации Перми по предоставлению таких земельных участков в собственность, то есть принуждение властей к предоставлению гражданам земли в собственность.

Обращайтесь за бесплатными консультациями в «Центр пермской недвижимости» по адресу:
улица Газеты «Звезда», 5, офис 108 (регистрационная палата).
Запись по телефонам: 212-97-44, 212-36-72.