В феврале 2012 года упала средняя стоимость земельных участков в пригородах Перми. За год земли ближайшего пригорода потеряли в цене 1,3%. Положительная динамика наблюдается только в отдельных поселениях.

Наибольшее снижение цен наблюдается на северо-восточном и северо-западном направлениях. По мнению аналитиков компании «Инвест-аудит», в первом случае это связано с падением цен на недвижимость в Демидково. Сотка земли в этом поселке стала стоить дешевле на 27 тысяч рублей. Многие из представленных участков до сих пор не проданы, и цена на них продолжает снижаться. Тем не менее нужно учитывать – это поселение с хорошо развитой инфраструктурой. Его земли не так давно пользовались спросом и имели самые высокие ценовые показатели. Территории Демидково в большей части застраивались элитным загородным жильем. Аналитики связывают потери в цене с отсутствием платежеспособного спроса на объекты подобного рода. Существенное понижение цен в элитном сегменте положительно сказалось на ценах земель в бюджетных поселках. В поселках Гари и Краснослудском сельском поселении сотки прибавили в цене около трех тысяч рублей. Однако отрицательный тренд Демидково сильно подкосил показатели по всему северо-востоку.

В аналогичной ситуации прибывает северо-западное направление. Земли в поселке Ласьва, Краснокамском и Нытвенском районе потеряли от 2 до 4 тысяч рублей с сотки. Отсутствие спроса на участки в этом направлении эксперты мотивируют скудностью ландшафтов, отсутствием крупных водоемов. К тому же инфраструктура в отдельных поселениях развивается довольно вяло. Если говорить о Краснокамске и его окрестностях, то там довольно сложная экологическая ситуация, которая привлекательности землям этого поселения не добавляет.

«Если смотреть на ценовой рейтинг, то довольно сложно определить, что на сегодня можно считать основным требованием потребителя, – разъясняет директор департамента оценки компании «Инвестаудит» Евгений Железнов. – Вся проблема в том, что факторы незначительные, и их много. Выделить основной фактически невозможно. Для инвестора это, наверное, самая сложная ситуация. Сразу скажу, что маловероятна привязка к сезону. Если пять-шесть месяцев подряд в одном месте рыночная цена участков растет, а в другом снижается, то это явно не связано с временем года. Если смотреть на то, что сейчас растет, то это земля вблизи крупных рек, у федеральных трасс, ближе к границам Перми в местах с благоприятной экологией. Однако это не относится к поселкам, где цена за сотку приближается к отметке в 100 тысяч рублей. Пригородами сейчас интересуется большей частью средний потребитель. Ему такую цену не потянуть. Следовательно, земли эти не востребованы. Отсюда и падение в цене на двадцать тысяч и более».

Если северо-запад и северо-восток теряют привлекательность, то остальные направления показывают удорожание. Наибольший прирост наблюдается на востоке. На 11 тысяч подорожали сотки в деревне Жебреи, две тысячи прибавили участки в границах поселка Сылва. Небольшие потери в цене понесли Троица и Мостовая, два самых дорогих поселения в этом направлении. Все это подтверждает правоту господина Железнова о том, что в цене будет терять прежде всего дорогостоящий сегмент. Рост цен в Жебреях связывают с развитием горнолыжного курорта и пляжа, при этом не забывают про то, что инфраструктура самого поселка развивается очень энергично.

Изменения в других направлениях менее заметны. Из этого можно отметить только один любопытный факт: земли в районе курорта Усть-Качка имеют довольно низкий прирост. В среднем полторы тысячи рублей за сотку. Хотя ранее это направление пользовалось довольно внушительным спросом. Земли там более интенсивно росли в цене. Несмотря на то, что выводы экспертов имеют под собой вполне правдоподобные основания, и общие экономические тенденции отнюдь не играют на руку покупателю земельных участков, в закономерности этих тенденций уверены далеко не все.

«Лично я к анализам земельных участков отношусь крайне осторожно, – поделился мнением директор пермского аналитического центра Сергей Седов. – Это одно из самых тяжелых и дорогостоящих исследований. Мало собрать данные, которые есть в объявлениях. Стоимость земельных участков очень сильно варьируется от назначения, от того, какие соседи, где находится, есть ли коммуникации рядом. Словом, я не очень доверяю публичным отчетам такого рода. Надо разбирать ситуацию индивидуально. Если просто взять данные с рынка и вывести некую среднюю цену, риск ошибки очень велик».

Впрочем, скепсис господина Седова был бы вполне уместен, если бы исследования в области земельного ценообразования проводились регулярно и несколькими аналитическими агентствами. Пока видимых оснований не доверять исследованиям «Инвестаудита» нет, поскольку никто из профессиональных участников рынка ни в одном отчете или прогнозе еще не выражал излишнего оптимизма по поводу цен на земельные участки. А вот далеко не радужные прогнозы по части территорий, предназначенных под элитную застройку, высказывались неоднократно. К тому же сравнивать прогноз «Инвестаудита» тоже пока что не с чем. С начала года никто аналогичных отчетов не публиковал, и вся подобная аналитика датируется в основном серединой прошлого года.

Косвенным подтверждением объективности результатов исследования может послужить высказывание в январе этого года главы ОАО «КД Групп» Андрея Гладикова, о чем мы ранее писали. Тогда господин Гладиков констатировал, что кризис даже в благополучном 2011 году не закончился для двух сегментов рынка – для элитного жилья и для загородных поселков. Последние очень тесно связаны с рынком земельных участков.

Изменение средней стоимости земли в Пермском крае